О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую

27.07.2017

Наша компания предлагает услуги юридического сопровождения сделок

За подробными консультациями обращайтесь к менеджерам по телефонам:
в Санкт-Петербурге:
+7 (812) 325-48-60
в Москве:
+7 (495) 223-27-69

Согласно ФЗ от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами.

Одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенных пунктов;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.
Важно учитывать, что понятие "целевое использование" не сводится только к категории земель, что подтверждается и судебной практикой (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 6). Однако данное положение никаким образом не сказывается на порядке смены категории.

Важно понимать, что земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель. Согласно ч.2 ст.8 ЗК РФ, категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках и иных документах, подтверждающих переход права на земельные участки.

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства. Содержание ходатайства о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, а также исчерпывающий перечень прилагаемых документов непосредственно установлены п. п. 3 и 4 ст. 2 Закона N 172-ФЗ. Описание содержания ходатайства о переводе находящихся в собственности РФ земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и состав прилагаемых к нему документов утверждены Приказом Министерства сельского хозяйства РФ от 17 мая 2010 г. N 168.

Ходатайство о переводе может быть подано и органами государственной власти, органами местного самоуправления, но только с согласия правообладателя земельного участка. Без согласия правообладателей земельных участков подача ходатайства допускается только в случаях перевода земельных участков из одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей, либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Ограничения перевода земель или земельных участков из отдельной категории земель установлены самим Законом N 172-ФЗ (ст. ст. 7, 9 – 12). Кроме того, такие ограничения также предусмотрены иными федеральными законами (например, п. 1 ст. 99 ЗК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 11 Федерального закона от 1 мая 1999 г. N 94-ФЗ "Об охране озера Байкал").

Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным ч. 2 ст. 3 ФЗ N 172-ФЗ, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения (ч. 3 ст. 3 ФЗ N 172-ФЗ).

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается один из актов:
  • О переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Срок составления 3 месяца со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации;
  • Об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Срок составления 2 месяца со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:
  1. основания изменения категории земель;
  2. границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;
  3. категория земель, перевод из которой осуществляется;
  4. категория земель, перевод в которую осуществляется.
Акт о переводе земель или земельных участков не может быть определен сроком действия для конкретной категории. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня его принятия. В случае возникновения несогласия с принятым решением, каждый из актов подлежит  обжалованию в судебном порядке.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

Основание для отказа

Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
  1. Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
  2. Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  3. Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Если категория земель не указана в документах кадастра недвижимости, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, принимается решение органа местного самоуправления городского округа или муниципального района об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Частью 21 ст. 34 Закона N 171-ФЗ также предусмотрено, что в случае если земельный участок образуется на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель или земельного участка, в отношении которых не установлен вид разрешенного использования, либо из земельного участка, который не отнесен к определенной категории земель, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории являются решениями об установлении вида разрешенного использования земельного участка или земельных участков и (или) об отнесении земельного участка или земельных участков к определенной категории земель. При этом принятие отдельного решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка и (или) об отнесении земельного участка к определенной категории земель не требуется.

Органом, управляющим и распоряжающимся земельными участками, находящимися в собственности РФ, является на федеральном уровне, прежде всего, Правительство РФ в соответствии со ст. 14 и др. ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации".

Антон Биктимиров,
Юрисконсульт по частному и публичному праву
Объединенной Консалтинговой Группы.

Возврат к списку