Новые правила работы с определением кадастровой стоимости имущества

22 Февраля 2018

 Новые правила работы с определением кадастровой стоимости имущества

Область применения кадастровой стоимости достаточно велика, например, она является налоговой базой при расчете земельного налога, а также налога на имущество организаций, физических лиц, арендной платы, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и т.п. В связи с этим стремление к снижению кадастровой стоимости вызывает широкий интерес.

Прежде всего необходимо отметить, что с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон No237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Закон о ГКО), который изменил существовавший подход к проведению государственной кадастровой оценки.

Введение нового порядка коснулось оспаривания кадастровой стоимости юридическими лицами. В определенной степени с 1 января 2017 г. юридические лица получили больше свободы и больше возможностей в оспаривании кадастровой стоимости своих объектов недвижимости.

Так пункт 1 статьи 22 Закона о ГКО освобождает юридических лиц от соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора об оспаривании кадастровой стоимости в виде обращения в Комиссию, а пункт 3 вышеуказанной статьи устанавливает альтернативу оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, предлагая обратиться непосредственно в Комиссию, либо в суд.

Кроме того, перечень документов для обращения в комиссию стал меньше.

3 обязательных документа для рассмотрения заявления в Комиссии по рассмотрению споров:

  1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2. Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект;
  3. Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Однако немаловажным является тот факт, что Закон No237-ФЗ устанавливает переходный период 2017 - 2020 гг., в котором государственная кадастровая оценка может проводиться в согласовании с вышеуказанным Законом или с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. No135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно части 6-7 статьи 24 Закона о ГКО его положения не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу вышеуказанного Закона (то есть, до 1 января 2017 года).

Положение пункта 7 Закона о ГКО подтверждает, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу Закона, и оспаривание результатов такой кадастровой оценки проводятся в соответствии с Законом об оценочной деятельности No135-ФЗ.

Стоит предположить, что новый порядок оспаривания будет применяться только в 2019 году после вступления в силу результатов ГКО, проведенной в 2018 году. В связи с этим, при оспаривании ныне действующей кадастровой оценки необходимо по-прежнему руководствоваться требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" No135-ФЗ, поэтому в ближайшее время существовавший до изменений порядок оспаривания кадастровой стоимости будет являться актуальным.

Важно, что за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в судах инициировано 13804 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости.

В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ указываются следующие основания:

  • установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (12 824 иска);
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (79 исков);
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (901 иск).

В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 7 117 исков, не удовлетворены – в отношении 868 исков, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 5 819 исков. В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2017 по 31.12.2017, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.12.2017 приблизительно на 55 %:

  • суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 425 млрд. руб.;
  • после оспаривания – около 638 млрд. руб.

Первая категория дел представляет собой наиболее распространенный способ защиты прав и в большей степени процедурно представляет собой установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Наибольший интерес представляет вторая категория исков, связанная с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки. Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость.

Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. No 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  1. неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  2. неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  3. неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  4. неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Например, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 22.08.2017 No33а-15763/2017 по делу No3а-168/2016 поддержал доводы суда первой инстанции, указав на то, что кадастровая стоимость квартиры была определена неверно, поскольку при выполнении работ по кадастровой оценке допущено искажение данных об объекте оценки, не были учтены сведения об аварийности дома, в котором расположена квартира, несмотря на то, что истцом в Комиссию в обоснование требований представлялся документ, подтверждающий аварийность дома.

Верховный суд РФ в Определении от 18.05.2017 No80-КГ17-3 согласился с позицией заявителя, согласно которой кадастровую стоимость земельного участка, который сдавался в аренду под автостоянку, необходимо было рассчитывать из иного удельного показателя вида разрешенного пользования, в результате чего, кадастровая стоимость была уменьшена на 75%, что благоприятно отразилось на правах арендатора, в том числе, арендных платежах.


Кроме того, изменилась утвердившаяся до этого позиция судов по вопросу взыскания судебных расходов. Так, Верховный суд РФ в своем Постановлении No8 от 30.06.2015 года указывал на невозможность взыскания судебных расходов с государственных органов-ответчиков в случае их пассивного поведения в суде при оспаривании кадастровой стоимости. Однако Конституционный суд РФ с данной позицией не согласился.

2 два случая, при которых возможно вернуть судебные расходы с государственного органа при его пассивном поведении:

  1. Установленные судом существенные расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью, которые образовались в результате ошибки при подсчете кадастровой стоимости государственным органом;
  2. Издержки возникли не по инициативе истца, а, например, по инициативе суда в случае назначения судебной экспертизы.

Таким образом, необходимо отметить позитивные тенденции в регулировании вопроса, касающегося определения кадастровой стоимости имущества. Необходимо отметить отмену обязательного досудебного обращения в Комиссию, который был предусмотрен для юридических лиц. Возможность альтернативного выбора способа защиты своего права, как для юридических лиц, так и для физических, позволяет существенно сократить сроки разрешения данного спора.


Возврат к списку