Приземленное строительство

6 Июля 2017

В настоящее время в так называемую приаэродромную территорию входит зона радиусом в 30 км от центра воздушной гавани. В нее попадает вся площадь Москвы, Санкт-Петербурга, большинство других городов и областей. Любое строительство или ведение иной деятельности в этой зоне разрешается только с санкции владельца аэродрома, а возведенные без такого разрешения объекты могут сноситься.

Семь раз отмерь, один – утверди

Поправки, подписанные Президентом России 1 июля, по существу реформируют систему регулирования строительства. Территория вблизи аэродромов разделяется на семь подзон. В первых двух могут находиться только объекты инфраструктуры самого аэропорта. Требования к остальным значительно более либеральные: в третьей подзоне разрешается возводить практически любые строения при соблюдении установленного ограничения по высоте, в четвертой нельзя размещать создающие помехи в работе систем связи и управления воздушным движением объекты, в пятой – опасные производства, в шестой – свалки и иное, способствующее привлечению и массовому скоплению птиц. Ограничения для седьмой подзоны определяются в связи с неблагоприятной санитарной обстановкой – превышенным уровнем шумового, электромагнитного воздействий и концентраций загрязняющих веществ.

Право устанавливать зоны и подзоны делегировано Федеральному агентству воздушного транспорта (Росавиации) по согласованию с властями соответствующего субъекта Федерации и муниципалитетом. Сведения о введенных ограничениях должны отражаться в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Провести такую работу планируется до апреля 2018 года.

Более того, такому порядку по существу планируется придать обратную силу. Установленные для первых шести подзон ограничения применяются в том числе к приобретенным до принятия нового закона участкам, а также вводятся при строительстве нового аэродрома. Например, чиновники вправе потребовать снести построенное в третьей подзоне высокое здание, мачту базовой станции связи и другие высотные объекты. Вместе с тем их собственники вправе требовать от оператора аэродрома возмещения причиненного ущерба. Исключение составляют самовольные постройки или если аналогичные ограничения были установлены действующим законодательством. Если же в нарушение существующих требований уполномоченные органы выдали разрешение на строительство, компенсация за причиненный застройщику ущерб предписывается за счет бюджета.

Безграничный аэропорт

Практика применения действующего законодательства о приаэродромном строительстве остается противоречивой (АПИ уже писало о такой проблеме – Воздушный стройнадзор). В частности, выдача разрешений владельцами аэродромов никак не урегулирована – «воздушное начальство» не обязано мотивировать отказ в согласовании строительства даже небольших домиков на значительном удалении от взлетно-посадочных полос. Например, суд принял решение о сносе одноэтажной пристройки площадью в 38 кв. метров, построенной в хуторе Большой Лог Ростовской области без санкции расположенного в 9 км аэропорта. По той же причине в Новосибирской области «приговорили» топливо-заправочный комплекс (несколько резервуаров, железнодорожные подъездные пути, насосную станцию и другие сооружения), принадлежащий ООО «ТЗК Аэрофьюэлз». Он был построен еще в 1987 году и несколько раз менял владельца, но иск о сносе администрация предъявила последнему собственнику. Все эти объекты «воздушное начальство» сочло опасными для полетов. Тогда как в Санкт-Петербурге почти прямо под так называемой посадочной глиссадой разрешили строительство гипермаркета «Юлмарт».

В ряде случаев служители Фемиды не усматривают в формально возведенных без санкции аэропорта строениях угрозы для безопасности полетов. Например, Астраханский областной суд отклонил иск городской администрации против владельца земельного участка,  расположенного в зоне подлета аэропорта, где индивидуальное жилищное строительство в связи с повышенным шумом запрещено. Ответчик не отрицал, что возводит новый дом вообще без получения каких-либо разрешений. Служители Фемиды пришли к выводу, что одноэтажный дом не представляет опасности для окружающих и не нарушает чьих-либо прав. Чиновники также не смогли доказать наличие опасного шума непосредственно на спорном земельном участке, который в 1939 году был предоставлен предыдущему собственнику для жилищного строительства.

Нередко иски о сносе предъявляются добросовестным застройщикам, имеющим все необходимые для ведения работ в приаэродромной зоне разрешения. Например, Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил иск местного клуба «ДОСААФ» против ООО «Океаниа», которое возводило малоэтажный поселок, обязав снести восемь построенных на основании действующего разрешения коттеджей.

В то же время еще в 2009 году Высший арбитражный суд России указал, что в подобных ситуациях чиновники должны отвечать за допущенные ошибки – потерпевший собственник «вправе обратиться с требованиями к органу государственной власти или местного самоуправления о возмещении причиненного незаконными действиями (бездействием) соответствующего органа ущерба, включающего расходы по строительству и сносу спорного объекта», – отмечается в решении высшей инстанции.

Справка

В России зарегистрировано более 1,2 тысячи аэропортов и около полусотни вертодромов. Суммарная площадь 30-километровой приаэродромной территории составляет 3,5 млн кв. километров, то есть примерно пятую часть всей территории страны.

Мнения

Артем Симоненко, руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы

Новый закон предусматривает компенсацию ущерба владельцам ранее возведенных объектов, земельные участки под которыми попали в приаэродромную территорию. Исключение составляют только самовольные постройки. В то же время ясные критерии оценки такого ущерба и сроков его возмещения не определены.

Поэтому можно предположить, что ужесточение требований в сфере обеспечения безопасности полетов приведет к увеличению сроков получения разрешительных документов на строительство. А в случае ограничения прав собственников объектов в особой зоне – к спорам о стоимости и порядке возмещения причиненного им ущерба.

Ольга Мищенко, руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

Новый закон делегирует право определять приаэродромную территорию и ее подзоны Росавиации. Установленные ограничения подлежат фиксации в Правилах землепользования и застройки.

В первую очередь, новеллы закона затронут приобретателей земельных участков или иных объектов недвижимости, которые не успели начать строительство до утверждения приаэродромных территорий. В случае невозможности реализации проекта в связи с появлением новых ограничений, застройщики будут вправе требовать компенсации от оператора аэродрома. Вероятно, она может учитывать разницу в стоимости участка на момент приобретения и стоимости после введения ограничений. Поскольку аэродромы вряд ли будут заинтересованы в выплате компенсаций, такое общее регулирование, вероятно, повлечет серьезные споры относительно размера выплат, особенно если речь идет об обосновании размера упущенной выгоды.

Еще один неоднозначный момент – необходимость проверки Росавиацией выданных разрешений на строительство. Получается, что такая процедура может повлечь задержку в сроках реализации проекта либо убытки для приступивших к работам застройщиков.

В полной мере оценить последствия принятия закона станет возможно лишь после разработки ряда подзаконных актов, которые определят порядок разграничения приаэродромной территории на подзоны и режимы их использования.


Источник: АПИ press

Возврат к списку