Вопрос: Позволяет ли действующее законодательство оформить залог на здание (собственник здания физическое лицо), если отношения по земельному участку, на котором находится здание никак не оформлены с собственником здания (земельный участок большой, на нем расположены еще другие здания. Земля в собственности Санкт-Петербурга и по документам сдана (как весь большой участок) в долгосрочную аренду предыдущему собственнику здания).
Ответ: Действующее законодательство позволяет оформить договор ипотеки здания без одновременного оформления ипотеки на земельный участок.
Данный вывод содержится в следующих судебных актах:
1. В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок (Постановление пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
2. Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок (п. 4 Информационного письма от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»).
3. Содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, ст. 63 Закона об ипотеке, п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, пп. 3 п.5 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений (п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).
Вся судебная практика полностью подчинена вышеуказанным руководящим разъяснениям высших судов и не допускает каких-либо иных толкований.
В случае необходимости оформления прав на земельный участок залогодатель может воспользоваться следующими правовыми нормами:
1) У предыдущего собственника земельный участок/часть земельного участка находился в долгосрочной аренде. При переходе здания в собственность залогодателя, права аренды на земельный участок переходят к нему вместе со зданием (ст. 1 ЗК РФ - Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков).
Следовательно, автоматически нынешнему собственнику здания земельный участок принадлежит на тех же условиях, что и прежнему собственнику, то есть на условиях долгосрочной аренды. Чтобы документально подтвердить свои права можно обратиться в КУГИ с просьбой о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с прежним собственником здания.
В случае оформления аренды (хотя и это необязательно, так как права аренды перешли автоматически к залогодателю в силу закона), собственник здания вправе заложить свои арендные права на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Отдельно следует отметить, что условие договора, требующее обязательное согласие Санкт-Петербурга на ипотеку прав аренды земельного участка будет ничтожно в силу ст. 168, 180 ГК РФ (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).
2) Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Климова Ольга
Юрисконсульт отдела права
Объединенной Консалтинговой Группы
Тел. (812) 325-48-60