Статус объекта капитального строительства
25.05.2016
В связи с утверждением федерального стандарта «Оценка недвижимости» (ФСО №7)[1] и появлением в нем в качестве объекта оценки такого объекта недвижимости как объект капитального строительства (далее – ОКС) в оценочной среде высказываются различные мнения относительно того, как правильно понимать эту ситуацию. Во-первых, что такое ОКС как объект оценки и, во-вторых, связаны ли с ним имущественные права на земельный участок, на котором ОКС расположен. Ведь в п.4 ФСО №7 перечислены кроме ОКС такие объекты недвижимости как застроенные и незастроенные земельные участки с соответствующими правами на них. Другими словами, следует ли при оценке ОКС всегда учитывать права на земельный участок.
С одной стороны, здравый смысл говорит о том, что не было смысла включать в ФСО-7 оценку ОКС, подразумевая при этом по умолчанию учет прав на земельный участок, так как непонятно, чем оценка ОКС в этом случае будет отличаться от оценки застроенного земельного участка.
С другой стороны, мнение об обязательности учета прав на земельный участок противоречит не только здравому смыслу, но и практике оценки недвижимого имущества (достаточно напомнить кадастровую оценку городских квартир, встроенных помещений и отдельно стоящих объектов). Поэтому следует внимательно прочитать Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрадК) [2] и другие нормативные акты, чтобы уточнить, что понимается под объектами капитального строительства.
Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (статья 1.10 ГрадК ).
Зданием является результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, предназначенную для проживания (деятельности) людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, имеющую надземную и (или) подземную части, которая включает в себя:
- помещения (часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями);
- систему инженерно-технического обеспечения, предназначенную для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.
Сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (статья 2 ФЗ «О безопасности зданий и сооружений»[4] ).
Строение представляет собой отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.) [5].
Таким образом, объект капитального строительства представляет собой результат строительства, не включающий в себя какие-либо затраты на приобретение собственником (пользователем) ОКС имущественных прав на земельный участок. Отметим, что в главе 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета стоимости строительства учитываются лишь затраты на выплату земельного налога (арендной платы за землю) в период проектирования и строительства [6].
В целях однозначного понимания оценщиками статуса ОКС, следует рекомендовать в задании на оценку следующее:
- Вместо выражения «оценка объекта капитального строительства с учетом прав на земельный участок» использовать более правильные выражения «оценка застроенного земельного участка» или «оценка земельного участка с расположенным на нем объектом капитального строительства».
- Вместо некорректного выражения «оценка объекта капитального строительства без учета прав на земельный участок» использовать правильное выражение «оценка объекта капитального строительства».
ЛИТЕРАТУРА
1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (с изменениями на 28.11.2013 г.).
3. Комментарий к Градостроительному Кодексу РФ (постатейный).
4. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
5. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37).
6. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации – МДС 81-35.2004.
Надежда Партей,
Оценщик
Объединенной Консалтинговой Группы.