Статус объекта капитального строительства

25.05.2016 В связи с утверждением федерального стандарта «Оценка недвижимости» (ФСО №7)[1] и появлением в нем в качестве объекта оценки такого объекта недвижимости как объект капитального строительства (далее – ОКС) в оценочной среде высказываются различные мнения относительно того, как правильно понимать эту ситуацию. Во-первых, что такое ОКС как объект оценки и, во-вторых, связаны ли с ним имущественные права на земельный участок, на котором ОКС расположен. Ведь в п.4 ФСО №7 перечислены кроме ОКС такие объекты недвижимости как застроенные и незастроенные земельные участки  с соответствующими правами на них. Другими словами, следует ли при оценке ОКС всегда учитывать права на земельный участок.

С одной стороны, здравый смысл говорит о том, что не было смысла включать в ФСО-7 оценку ОКС, подразумевая при этом по умолчанию учет прав на земельный участок, так как непонятно, чем оценка ОКС в этом случае будет отличаться от оценки застроенного земельного участка.

С другой стороны, мнение об обязательности учета прав на земельный участок противоречит не только здравому смыслу, но и практике оценки недвижимого имущества (достаточно напомнить кадастровую оценку городских квартир, встроенных помещений и отдельно стоящих объектов). Поэтому следует внимательно прочитать Градостроительный кодекс РФ (далее -  ГрадК) [2] и другие нормативные акты, чтобы уточнить, что понимается под объектами капитального  строительства.

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (статья 1.10 ГрадК ).

Зданием является результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, предназначенную для проживания (деятельности) людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, имеющую надземную и (или) подземную части, которая включает в себя:

•   помещения (часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями);
•   систему инженерно-технического обеспечения, предназначенную для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

Различаются жилые (для постоянного проживания) и нежилые здания (для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных и др. целях). Также на земельном участке здания подразделяются на основные (главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению) и служебные (имеют по отношению к основному зданию на земельном участке второстепенное значение; служебные строения, как правило, бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются) (статья 2 ФЗ «О безопасности зданий и сооружений» [4]).

Сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (статья 2 ФЗ «О безопасности зданий и сооружений»[4] ).

Строение представляет собой отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.) [5].

Таким образом, объект капитального строительства представляет собой результат строительства, не включающий в себя какие-либо затраты на приобретение собственником (пользователем) ОКС имущественных прав на земельный участок. Отметим, что в главе 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета стоимости строительства учитываются лишь затраты на выплату земельного налога (арендной платы за землю) в период проектирования и строительства [6].

В целях однозначного понимания оценщиками статуса ОКС, следует рекомендовать в задании на оценку следующее:

1. Вместо выражения «оценка объекта капитального строительства с учетом прав на земельный участок» использовать более правильные выражения «оценка застроенного земельного участка» или «оценка земельного участка с расположенным на нем объектом капитального строительства».
2. Вместо некорректного выражения «оценка объекта капитального строительства без учета прав на земельный участок» использовать правильное выражение «оценка объекта капитального строительства».

ЛИТЕРАТУРА
1.    Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.
2.    Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (с изменениями на 28.11.2013 г.).
3.    Комментарий к Градостроительному Кодексу РФ (постатейный).
4.    Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
5.    Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37).
6.    Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации – МДС 81-35.2004.

Надежда Партей,
Оценщик
Объединенной Консалтинговой Группы.