Finland
EnglishМеханизмы защиты прав инвесторов при банкротстве застройщика
16.11.2017
Наша компания предлагает юридическую помощь дольщикам при банкротстве застройщика
За подробными консультациями обращайтесь к менеджерам по телефонам в Санкт-Петербурге:
+7 (812) 325-48-60
Бесплатный звонок для регионов:
+7 (800) 500-24-74
В настоящее время многие инвестируют свои денежные средства в строящееся жилье или коммерческую недвижимость. Однако часто такие вложения оказываются не такими надежным, как может показаться на первый взгляд.
Например, когда объект еще не построен (или строительство даже не началось), а в отношении застройщика введена процедура банкротства.
Например, когда объект еще не построен (или строительство даже не началось), а в отношении застройщика введена процедура банкротства.
Какие же механизмы защиты прав инвесторов существуют в данной ситуации?
Необходимо отметить, что действующее законодательство не дает точного определения инвестиционного договора недвижимости. Однако из самой природы инвестиционной деятельности становится ясно, что вносимые инвестором денежные средства выступают в качестве инвестиций для застройщика-продавца, а прибыль инвестора выражается в виде конкретного объекта недвижимости (ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 г. № 7-ВС-368/13 действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) начиная с 01.04.2005 распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в том числе путём заключения договоров об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Судебная практика показывает, что суды в случаях, когда инвестиционный договор заключён с физическим лицом квалифицируют его как договор участия в долевом строительстве при условии доказанности двух факторов, а именно: соблюдение существенных условий договора долевого участия и соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику. Независимо от наименования заключенного сторонами договора суды исходит из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон (ст. 431 ГК РФ и «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).
При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве осуществляется его государственная регистрация по решению суда на основании ст. 165 ГК РФ.
Наличие зарегистрированного договора долевого участия позволяет пострадавшим в результате банкротства застройщика гражданам в полной мере воспользоваться предоставленными законодательством гарантиями и способами защиты.
Так законодательством о банкротстве отдельно определены условия банкротства застройщика (параграф 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон №127-ФЗ)), а также предусмотрен различный порядок рассмотрения дел о банкротстве в зависимости от объекта долевого строительства (жилая /нежилая недвижимость).
Согласно параграфу 7 Закона №127-ФЗ требования участника долевого строительства к застройщику могут быть предъявлены в рамках дела о банкротстве, и рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений, путем их включения в реестр требования в соответствии с установленными Законом правилами.
Однако в отношении нежилого помещения судебной практикой прочно утвердилась позиция о недопустимости применения положений параграфа 7 главы IX Закона №127-ФЗ, касающихся установления требований о передаче жилых помещений, в том числе по аналогии закона.
Тем самым, участник долевого строительства, объектом которого является нежилая недвижимость, вынужден искать иные способы защиты своих прав, такие как:
Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 г. № 7-ВС-368/13 действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) начиная с 01.04.2005 распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в том числе путём заключения договоров об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Судебная практика показывает, что суды в случаях, когда инвестиционный договор заключён с физическим лицом квалифицируют его как договор участия в долевом строительстве при условии доказанности двух факторов, а именно: соблюдение существенных условий договора долевого участия и соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику. Независимо от наименования заключенного сторонами договора суды исходит из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон (ст. 431 ГК РФ и «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).
При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве осуществляется его государственная регистрация по решению суда на основании ст. 165 ГК РФ.
Наличие зарегистрированного договора долевого участия позволяет пострадавшим в результате банкротства застройщика гражданам в полной мере воспользоваться предоставленными законодательством гарантиями и способами защиты.
Так законодательством о банкротстве отдельно определены условия банкротства застройщика (параграф 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон №127-ФЗ)), а также предусмотрен различный порядок рассмотрения дел о банкротстве в зависимости от объекта долевого строительства (жилая /нежилая недвижимость).
Согласно параграфу 7 Закона №127-ФЗ требования участника долевого строительства к застройщику могут быть предъявлены в рамках дела о банкротстве, и рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений, путем их включения в реестр требования в соответствии с установленными Законом правилами.
Однако в отношении нежилого помещения судебной практикой прочно утвердилась позиция о недопустимости применения положений параграфа 7 главы IX Закона №127-ФЗ, касающихся установления требований о передаче жилых помещений, в том числе по аналогии закона.
Тем самым, участник долевого строительства, объектом которого является нежилая недвижимость, вынужден искать иные способы защиты своих прав, такие как:
- заявление с требованием о признании права собственности на объект незавершённого строительства (или его часть);
- отказаться от договора и подать заявление о включении денежных требований в реестр требований кредиторов.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона №127-ФЗ с момента введения процедуры наблюдения в отношении застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права, либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Однако судебная практика имеет устойчивую позицию о том, что, исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IX Закона №127-ФЗ слов и выражений, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона №127-ФЗ не могут применяться к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Одновременно с этим, при обращении инвестора с исковым требованием о признании права собственности на объект незавершённого строительства в порядке гражданского судопроизводства, суды отказывают в принятии искового заявления, ссылаясь на специальную подведомственность данного спора в рамках банкротства Застройщика.
Так, сложившаяся практика отказов в принятии искового заявления судами общей юрисдикции и невозможность заявления требований о передаче нежилых помещений в процедуре банкротства, лишают инвестора, в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, возможности реализовать предусмотренное ст. 12 ГК РФ право на защиту в форме признания права (на нежилую недвижимость).
Законодателем детально урегулирован процессуальный порядок защиты права на жилую недвижимость в процедуре банкротства застройщика. Данное обстоятельство регламентировано конституционной защитой права на жилище, недопущение произвольного лишения жилища (ст. 40 Конституции РФ). Одновременно с этим, отсутствие регламентированного правого механизма защиты участников строительства на объект нежилой недвижимости в процедуре банкротства застройщика порождает правовую неопределенность о способе защиты права такого участника.
На сегодняшний день, основным способом защиты прав инвестора в процедуре банкротства застройщика, когда объект постройки не является жилой недвижимостью, остается возможность отказаться от договора и заявить о включении денежных требований в реестр требований кредиторов, в результате чего инвестор становится в очередь со всеми остальными кредиторами застройщика без каких-либо привилегий в отношении объекта инвестиций.
Однако судебная практика имеет устойчивую позицию о том, что, исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IX Закона №127-ФЗ слов и выражений, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона №127-ФЗ не могут применяться к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Одновременно с этим, при обращении инвестора с исковым требованием о признании права собственности на объект незавершённого строительства в порядке гражданского судопроизводства, суды отказывают в принятии искового заявления, ссылаясь на специальную подведомственность данного спора в рамках банкротства Застройщика.
Так, сложившаяся практика отказов в принятии искового заявления судами общей юрисдикции и невозможность заявления требований о передаче нежилых помещений в процедуре банкротства, лишают инвестора, в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, возможности реализовать предусмотренное ст. 12 ГК РФ право на защиту в форме признания права (на нежилую недвижимость).
Законодателем детально урегулирован процессуальный порядок защиты права на жилую недвижимость в процедуре банкротства застройщика. Данное обстоятельство регламентировано конституционной защитой права на жилище, недопущение произвольного лишения жилища (ст. 40 Конституции РФ). Одновременно с этим, отсутствие регламентированного правого механизма защиты участников строительства на объект нежилой недвижимости в процедуре банкротства застройщика порождает правовую неопределенность о способе защиты права такого участника.
На сегодняшний день, основным способом защиты прав инвестора в процедуре банкротства застройщика, когда объект постройки не является жилой недвижимостью, остается возможность отказаться от договора и заявить о включении денежных требований в реестр требований кредиторов, в результате чего инвестор становится в очередь со всеми остальными кредиторами застройщика без каких-либо привилегий в отношении объекта инвестиций.
Юлия Смирнова,
Корпоративный юрист
Объединенной Консалтинговой Группы.
Корпоративный юрист
Объединенной Консалтинговой Группы.