Механизмы защиты прав инвесторов при банкротстве застройщика

Наша компания предлагает юридическую помощь дольщикам при банкротстве застройщика

За подробными консультациями обращайтесь к менеджерам по телефонам в Санкт-Петербурге:
+7 (812) 325-48-60

Бесплатный звонок для регионов:
+7 (800) 500-24-74

В настоящее время многие инвестируют свои денежные средства в строящееся жилье или коммерческую недвижимость. Однако часто такие вложения оказываются не такими надежным, как может показаться на первый взгляд.

Например, когда объект еще не построен (или строительство даже не началось), а в отношении застройщика введена процедура банкротства.

Необходимо отметить, что действующее законодательство не дает точного определения инвестиционного договора недвижимости. Однако из самой природы инвестиционной деятельности становится ясно, что вносимые инвестором денежные средства выступают в качестве инвестиций для застройщика-продавца, а прибыль инвестора выражается в виде конкретного объекта недвижимости (ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 г. № 7-ВС-368/13 действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) начиная с 01.04.2005 распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в том числе путём заключения договоров об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Судебная практика показывает, что суды в случаях, когда инвестиционный договор заключён с физическим лицом квалифицируют его как договор участия в долевом строительстве при условии доказанности двух факторов, а именно: соблюдение существенных условий договора долевого участия и соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику. Независимо от наименования заключенного сторонами договора суды исходит из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон (ст. 431 ГК РФ и «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве осуществляется его государственная регистрация по решению суда на основании ст. 165 ГК РФ.

Наличие зарегистрированного договора долевого участия позволяет пострадавшим в результате банкротства застройщика гражданам в полной мере воспользоваться предоставленными законодательством гарантиями и способами защиты. 

Так законодательством о банкротстве отдельно определены условия банкротства застройщика (параграф 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон №127-ФЗ)), а также предусмотрен различный порядок рассмотрения дел о банкротстве в зависимости от объекта долевого строительства (жилая /нежилая недвижимость).

Согласно параграфу 7 Закона №127-ФЗ требования участника долевого строительства к застройщику могут быть предъявлены в рамках дела о банкротстве, и рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений, путем их включения в реестр требования в соответствии с установленными Законом правилами.

Однако в отношении нежилого помещения судебной практикой прочно утвердилась позиция о недопустимости применения положений параграфа 7 главы IX Закона №127-ФЗ, касающихся установления требований о передаче жилых помещений, в том числе по аналогии закона.

Тем самым, участник долевого строительства, объектом которого является нежилая недвижимость, вынужден искать иные способы защиты своих прав, такие как:

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона №127-ФЗ с момента введения процедуры наблюдения в отношении застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права, либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Однако судебная практика имеет устойчивую позицию о том, что, исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IX Закона №127-ФЗ слов и выражений, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона №127-ФЗ не могут применяться к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Одновременно с этим, при обращении инвестора с исковым требованием о признании права собственности на объект незавершённого строительства в порядке гражданского судопроизводства, суды отказывают в принятии искового заявления, ссылаясь на специальную подведомственность данного спора в рамках банкротства Застройщика.

Так, сложившаяся практика отказов в принятии искового заявления судами общей юрисдикции и невозможность заявления требований о передаче нежилых помещений в процедуре банкротства, лишают инвестора, в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, возможности реализовать предусмотренное ст. 12 ГК РФ право на защиту в форме признания права (на нежилую недвижимость).

Законодателем детально урегулирован процессуальный порядок защиты права на жилую недвижимость в процедуре банкротства застройщика. Данное обстоятельство регламентировано конституционной защитой права на жилище, недопущение произвольного лишения жилища (ст. 40 Конституции РФ). Одновременно с этим, отсутствие регламентированного правого механизма защиты участников строительства на объект нежилой недвижимости в процедуре банкротства застройщика порождает правовую неопределенность о способе защиты права такого участника. 

На сегодняшний день, основным способом защиты прав инвестора в процедуре банкротства застройщика, когда объект постройки не является жилой недвижимостью, остается возможность отказаться от договора и заявить о включении денежных требований в реестр требований кредиторов, в результате чего инвестор становится в очередь со всеми остальными кредиторами застройщика без каких-либо привилегий в отношении объекта инвестиций.

 

Юлия Смирнова,
Корпоративный юрист
Объединенной Консалтинговой Группы.