По мнению налоговых органов Петербурга, взносы или плата членов ТСЖ и ЖСК за содержание и ремонт жилого дома квалифицируются как выручка от реализации работ и услуг. Соответственно, эти суммы должны учитываться при расчете налога на прибыль. Однако арбитражная практика по Северо-Западному региону складывается в пользу ТСЖ. Судьи считают такие средства целевыми поступлениями. Две позиции. Какую из них выбрать — бухгалтер должен решить сам.
Статья 135 Жилищного кодекса определяет товарищество собственников жилья (ТСЖ) как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления этим домом. Члены ТСЖ должны вносить платежи, взносы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме, а также оплачивать коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ). И вокруг налогообложения таких взносов бухгалтеры ТСЖ и налоговики уже давно ведут спор.
Позиция контролеров невыгодна «товарищам»
Налоговые инспекторы Санкт-Петербурга и Ленобласти за то, чтобы начислять налог на прибыль с суммы взносов собственников жилья. Такая точка зрения высказана Управлением ФНС России по Ленинградской области в письме от 13.02.06 № 02-08/01508. Городские инспекторы свою позицию официально не озвучивали, но она прослеживается из судебных споров по Северо-Западному округу. Отметим, что такое мнение соотносится с разъяснениями главного финансового ведомства (см. письма Минфина России от 17.02.06 № 03-03-04/4/32, от 05.05.06 № 03-03-05/8 и др.). Чиновники утверждают, что взносы являются целевыми по сути, но не являются таковыми в смысле положений пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса. Следовательно, взносы на содержание дома являются выручкой ТСЖ от реализации (?!) и учитываются при исчислении налога на прибыль.
Минфин выступает и за начисление НДС. Если он уже квалифицировал средства, поступающие на оплату работ или услуг по обеспечению надлежащего состояния дома, придомовой территории, коммунальных услуг по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений, капитальному ремонту жилого дома, как реализацию, то они должны включаться в налоговую базу и по НДС.
Таким образом, по мнению чиновников, ТСЖ оказывает услуги и выполняет работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию и ремонту общего имущества и реализует их (п. 1 ст. 39 НК РФ). То же относится и к обязательным платежам — оплате коммунальных услуг. Этот вывод следует из Правил предоставления коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.06 № 307). В них ТСЖ рассматривается как исполнитель коммунальных услуг — лицо, предоставляющее их собственникам помещения. В его обязанности входит заключение договора с ресурсоснабжающими организациями на приобретение коммунальных ресурсов либо на их самостоятельное производство (подп. «в» п. 49).
По Минфину выходит, что ТСЖ, осуществляя деятельность, ради которой оно было создано, в плане учета и налогообложения ничем не отличается от коммерческой организации, оказывающей услуги по управлению многоквартирным домом.
Совет от Минфина — заключить посреднический договор
Понимая всю тяжесть налоговых последствий таких разъяснений для товариществ, чиновники сами предложили выход из сложившейся ситуации ? внести в устав ТСЖ положение о том, что товарищество действует от своего имени и по поручению его членов (или от имени и за счет членов ТСЖ), другими словами, является посредником. В таком случае обложение НДС и налогом на прибыль средств, поступающих ТСЖ, будет осуществляться в порядке, предусмотренном для организаций-посредников (п. 1 ст. 156 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ; письма Минфина России от 05.05.06 № 03-03-05/8, от 26.02.07 № 03-07-15/24).
ВАЖНО! С 1 января 2008 года при формировании базы по налогу на прибыль не учитываются отчисления, формирующие резерв на проведение текущего и капитального ремонтов общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его же членами (ст. 324 НК РФ). Ключевые слова здесь ? ?на проведение ремонта?, потому что относительно взносов, которые не будут формировать резерв для ремонта, например, коммунальные платежи, позиция чиновников осталась неизменной: они по-прежнему настаивают на включении таких сумм в доход ТСЖ (письмо Минфина России от 12.02.08 № 03-03-06/4/7).
Целевые взносы, а не прибыль
Мнение Минфина не бесспорно. Деятельность ТСЖ направлена на достижение уставных целей. Цель создания ТСЖ и основные виды его деятельности — содержание, обслуживание, ремонт жилфонда, а также заключение договоров на оказание коммунальных услуг (ст. 135, 137, 138, 151, 152, 155, 158 ЖК РФ). Прямая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, — финансировать указанную деятельность. Следовательно, средства, поступившие в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта многоквартирного дома, в оплату коммунальных услуг, являются целевыми поступлениями.
Арбитраж Северо-Запада — за некоммерческую суть ТСЖ
Подавляющее большинство рассмотренных судами дел, касавшихся начисления налоговиками налога на прибыль с членских взносов, а также исчисления НДС, были выиграны ТСЖ (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 № А56-12206/2007; 29.06.07 № А56-29818/2006; от 18.07.07 № А56-25404/2006; от 02.04.07 № А56-31339/2006). По мнению судей, поступавшие от членов товарищества денежные средства имеют целевую направленность, поэтому должны быть исключены из налоговой базы по налогу на прибыль. Тот же подход и к НДС: исчисление этого налога с членских взносов неправомерно, поскольку их получение отражает деятельность ТСЖ, связанную с управлением имущества собственников, а также с заключением в их интересах договоров об оказании коммунальных услуг, а это не относится к операциям по реализации (ст. 39 НК РФ).
Советы бухгалтеру
Учитывая сложившуюся судебную практику, можно делать оптимистичные прогнозы. Позиция чиновников не столь конкретна и бесспорна, чтобы заставить товарищества платить налоги со взносов. В этой ситуации стоит оценить налоговые риски, выбрать наиболее близкий вам вариант и придерживаться его.
Вариант 1. Вести бухгалтерский и налоговый учет в ТСЖ, как в коммерческой организации, ? отражать реализацию услуг, исчислять НДС, налог на прибыль. Можно рассмотреть вариант перехода товарищества на «упрощенку». Или, как рекомендует Минфин, заключать агентские договоры.
Вариант 2. Рассматривать все полученные средства как целевые взносы на ведение некоммерческой деятельности и не платить НДС и налог на прибыль. Этот вариант, вероятнее всего, придется отстаивать в судебном порядке. Но в сложившейся ситуации, когда вопросы налогообложения ТСЖ не урегулированы законодательством, это единственный способ решения проблемы.
Дубинянская Е.Н.,
Руководитель Отдела Аудита и Финансов
ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»
Данная статья опубликована в газете «Учет, налоги, право» №40, 28 октября — 05 ноября 2008г.