Можно ли оплаченную сумму по аренде земельного участка отнести на себестоимость, если договор аренды земли не прошел государственную регистрацию?

18.12.2008

Вопрос: Можно ли оплаченную сумму по аренде земельного участка отнести на себестоимость, если договор аренды земли не прошел государственную регистрацию?

Ответ: В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также на основании п.2. ст.609 ГК РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст.26 ЗК РФ установлено, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, в случае заключения договора аренды земельного участка сроком более одного года он подлежит государственной регистрации.

В силу ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В случае несоблюдения требования о регистрации договора такой договор считается недействительным (п.1 ст.165 ГК РФ).

На основании пп.10 п.1 ст.264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся в т.ч. расходы по арендным платежам за арендуемое имущество.

Однако у арендатора при включении арендных платежей, произведенных по незарегистрированному договору, в состав расходов для целей налогообложения прибыли могут возникнуть проблемы с налоговыми органами. Основанием может служить признание договора аренды недействительным, т.к. отсутствует государственная регистрация (письмо Минфина РФ от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172). По мнению Минфина РФ, расходы организации на оплату аренды могут учитываться только с момента регистрации договора аренды.

Но в то же время ВАС РФ в определении от 15.10.2007 N 12342/07 не согласился с неправомерностью включения арендных платежей в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды и обоснованно пришел к выводу об обоснованном включении обществом сумм арендных платежей в прочие расходы при исчислении налога на прибыль на основании пп.10 п.1 ст.264 НК РФ, поскольку налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не связывается с наличием государственной регистрации.

Таким образом, считаем возможным учет обществом арендных платежей на основании незарегистрированного договора в составе прочих расходов для целей налогообложения прибыли. Тем не менее данные действия могут привести к возникновению проблем с налоговыми органами, т.к. их позиция в отношении данной операции не изменилась.

Дубинянская Е.Н.
Руководитель Отдела Аудита и Финансов
ЗАО ?Объединенная Консалтинговая Группа?

Ответы на вопросы размещены в Справочно-правовой системе ?Кодекс? 18.12.2008