Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете операции по выкупу арендованного имущества (нежилого помещения)?

02.02.2010

Вопрос: Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете операции по выкупу арендованного имущества (нежилого помещения)?

Ответ:
Бухгалтерский учет
Выкупная цена объекта недвижимости (нежилого помещения) формирует его первоначальную стоимость согласно п. 8 ПБУ 6/01 ?Учет основных средств?, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н.

Затраты на приобретение объектов недвижимости предварительно учитываются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" согласно плану счетов бухгалтерского учета, утвержденным приказом Минфина РФ от 31.10.2000 ? 94н. После государственной регистрации права собственности или подачи документов на государственную регистрацию, если это предусмотрено учетной политикой организации, первоначальная стоимость списывается со счета 08 в дебет счета 01 "Основные средства" или в дебет счета 03 "Доходные вложения в материальные ценности" согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.

Содержание операций	Дебет	Кредит
Получили нежилое помещение в аренду
Стоимость арендованного нежилого помещения, указанная в договоре аренды, учтена за балансом	001
Выкупили недвижимое имущество
Перечислена выкупная цена	76	51
Отражены вложения во внеоборотные активы в сумме       выкупной цены объекта недвижимости (без НДС)	08	76
Отражен НДС с выкупной цены, предъявленный арендодателем	19	76
Списан с забалансового учета арендованный объект       недвижимости		001
Объект недвижимости принят к учету в составе собственных основных средств	01	08
Принят к вычету НДС с выкупной цены	68	19

Если договором аренды предусмотрено, что выкупная цена уплачивается арендатором частями одновременно с арендными платежами, то в учете арендатора такие ежемесячные платежи отражаются как авансовые и формируют дебиторскую задолженность арендодателя по передаче объекта недвижимости в собственность арендатора (абз. 7 п. 3, абз. 5 п. 16 ПБУ 10/99).

НДС
Для целей исчисления НДС переход арендованного имущества в собственность арендатора означает его реализацию арендодателем (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сумму "входного" НДС, предъявленную в составе выкупной цены, арендатор может принять к вычету при наличии счета-фактуры после принятия основного средства на учет (пп. 1 п. 2 ст. 171, абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ).

Если выкупная цена уплачивается в течение срока аренды одновременно с арендными платежами, то при наличии счета-фактуры арендодателя на сумму предоплаты арендатор вправе принять НДС с суммы аванса к вычету (п. 12 ст. 171 НК РФ).

Налог на прибыль
Расходы в виде выкупной цены объекта недвижимости у арендатора не учитываются, поскольку они формируют первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем амортизации (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ).

В данном случае в силу прямого указания п. 1 ст. 624 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после его оплаты.

Поэтому как при методе начисления, так и при кассовом методе в целях налогообложения учитываются суммы амортизации, начисленные за отчетный (налоговый) период по оплаченным основным средствам, в отношении которых документально подтвержден факт подачи документов на государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 272, п.п. 2 п. 3 ст. 273, п. 8 ст. 258 НК РФ).

Налог на имущество
Обязанность по уплате налога на имущество у арендатора возникает в момент отражения выкупленного имущества на счете 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (п. 1 ст. 374 НК РФ, абз. 3 п. 5 ПБУ 6/01).

Унгурян М.В. 
Ассистент аудитора
ЗАО ?Объединенная Консалтинговая Группа?

Ответы на вопросы размещены в Справочно-правовой системе ?Кодекс? 02.02.2010