Вопрос: Организация приобрела в собственность офис в многоквартирном жилом доме г.Москва. Являемся ли мы плательщиками земельного налога и какая ставка.
Ответ: Согласно ст.388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Объектом налогообложения являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (ст. 389 НК РФ).
В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ права (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок подлежат государственной регистрации. В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. ?122-ФЗ ?О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента регистрации права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения на земельный участок.
Зарегистрированное право на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подтверждается правоустанавливающим документом (Письмо Минфина России от 20.04.2009г. ?03-05-05-02/19).
В то же время нельзя не отметить, что, если земельные участки долго не регистрируются, такие факты должны рассматриваться как уклонение от уплаты налога со всеми вытекающими отсюда последствиями (налоговая ответственность по ст. 122 НК РФ) (Письмо Минфина России от 29.12.2007г. ?03-05-05-02/82). В соответствии со ст.120 НК РФ неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).
На основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, то такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если участок под домом уже сформирован и ему присвоен номер, платить земельный налог нужно с того момента, когда к фирме перешло право собственности на помещение. (см. Письмо Минфина России от 17 мая 2006 г. N 03-06-02-02/65,Письма Минфина России от 02.09.2009г. ? 03-05-06-02/87, от 17.08.2009г. ? 03-05-06-02/80). Но если земельный участок, занимаемый жилым домом, в котором располагается нежилое помещение, принадлежащее организации на праве собственности, не сформирован, то в этом случае отсутствует объект обложения земельным налогом и, следовательно, в отношении такого земельного участка не может быть произведено исчисление земельного налога (Письмо Минфина России от 16.12.2009 N 03-05-05-02/84).
Согласно п. 1 ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Таким образом, для исчисления суммы земельного налога Вам необходимо уточнить внутреннюю площадь всех помещений, находящихся в жилом доме, рассчитать соотношение между внутренней площадью помещения, принадлежащего Вам на праве собственности, и внутренней площадью всех помещений жилого дома и, соответственно, определить долю в общей долевой собственности сособственников, равную доле на земельный участок. По мнению финансистов, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для целей исчисления земельного налога может быть определена на основании имеющейся в органах, осуществляющих технический учет и инвентаризацию недвижимости, технической документации на жилой дом (Письмо Минфина от 30.1.2009 г ?03-05-05-02/88)
В соответствии с п.1 ст.396 НК РФ сумма земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п.1 ст.391 НК РФ).
По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определенном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (п. 14 ст.396 Кодекса).
Налоговые ставки для исчисления земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать размеров, определенных статьей 394 НК РФ.
Так, на основании п.1 ст.394 НК РФ в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, применяется налоговая ставка, размер которой не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка.
Если на земельном участке с разрешенным использованием для жилищного строительства, принадлежащем налогоплательщику на праве собственности, кроме объектов жилищного фонда, расположены иные объекты, не относящиеся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (например, магазин), то в этом случае при исчислении земельного налога должна применяться налоговая ставка, устанавливаемая в пределах, не превышающих 0,3 процента кадастровой стоимости, в отношении всего земельного участка.
Если земельный участок, который принадлежит нескольким лицам, используется для эксплуатации жилого фонда, а также для эксплуатации коммерческого объекта, то в отношении доли земельного участка, занятой жилищным фондом, должна применяться ставка, установленная для земельных участков, занятых жилищным фондом, а в отношении доли земельного участка, занятой коммерческим объектом, должна применяться ставка, установленная для земельных участков, занятых соответствующими коммерческими объектами (Письмо Минфина РФ от 25.02.2010 г ?03-05-04-02/23).По ним ставка применяется в размере, не превышающем 1,5%.
Согласно п.2 ст.2 Закона г.Москвы от 24.11.2004г. ? 74 ?О земельном налоге? в отношении прочих земельных участков устанавливается ставка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.
На практике на территориях некоторых муниципальных образований земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, сформированы и данным земельным участкам присвоены кадастровые номера, однако органами местного самоуправления еще не изданы постановления о передаче таких земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, земельный налог за земельный участок под многоквартирным жилым домом собственнику квартиры в многоквартирном жилом доме будет исчислен при выполнении следующих условий:
- если земельный участок, на котором расположен дом, сформирован;
- земельному участку присвоен кадастровый номер;
- органом местного самоуправления издано решение о передаче участка в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме;
- в налоговом органе имеется информация о долях в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме и их правообладателях.
Учитывая изложенное, в случае отсутствия кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения необходимо учитывать следующее.
1. Если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года, то в отношении этих земельных участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения.
В отношении таких земельных участков налогоплательщик обязан представить в налоговые органы по истечении налогового (отчетного) периода ?нулевую? налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам).
2. Если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года утверждены до 1 марта этого года, но порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков органами местного самоуправления не определен, то налогоплательщик обязан представить в налоговые органы ?нулевую? налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам). После утверждения такого порядка и получения сведений о кадастровой стоимости земельного участка налогоплательщик, в соответствии со ст. 81 Кодекса, обязан представить уточненную налоговую декларацию, а при условии, описанном в первом случае, и уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу за первый и второй кварталы календарного года.
3. Если кадастровая стоимость земельного участка и порядок ее доведения до налогоплательщиков определены, но до сведения налогоплательщика в установленном порядке кадастровая стоимость земельного участка не доведена, то налогоплательщик обязан представить в налоговые органы "нулевую" налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам), а после получения официальных сведений о кадастровой стоимости земельных участков в порядке, установленном органами местного самоуправления, представить уточненную налоговую декларацию, а при условии, описанном в первом случае, и уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу за первый и второй кварталы календарного года.
При этом считаем, что если налог (авансовые платежи по налогу) налогоплательщиком не уплачен в установленные сроки по не зависящим от него причинам (не утверждена, не доведена кадастровая стоимость земельного участка), то начисление пени за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате налога (авансовых платежей по налогу) не должно производиться (Письмо Минфина РФ от 06.06.2006г. ?03-06-02-02/75).
Столярова Ольга Станиславовна
Руководитель Отдела Аудита и Финансов
ЗАО ?Объединенная Консалтинговая Группа?
Ответы на вопросы размещены на сайте компании ?Такском? 15.02.2010