Итоги семинара по подрядчикам от 14.11.08. Материалы.

17 ноября 2008

14 ноября 2008г. состоялся семинар для строительных организаций — подрядчиков.

Во время проведения семинара от слушателей поступало много вопросов лектору Дементьеву Александру Юрьевичу (председатель экспертного совета по методологии бухгалтерского учета организаций строительного комплекса при ИПБ России г. Москва, специалист в области бухгалтерского учета и налогообложения строительных организаций) и Клименкову Евгению (ведущий аудитор ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»).

Наиболее интересные вопросы и ответы опубликованы ниже:

Вопрос: Наша организация приобретает крупный инвестиционный проект по строительству. Условия сделки предусматривают получение в собственность 100% доли Застройщика, имеющего права аренды на земельный участок. Право аренды на землю Застройщик выкупил у другой компании по договору уступки права (соглашении о замене стороны в обязательствах и праве на аренду земельного участка). Застройщик включил расходы по оплате договора уступки права в затраты по строительству объекта. В Постановлении Правительства Санкт-Петербурга и в инвестиционных условиях договора аренды земельного участка у Застройщика отсутствуют ссылки на договор уступки права, в котором определена сумма сделки. Могут ли указанные расходы у Застройщика по оплате договора уступки права быть включены в затраты по строительству объекта и быть приняты в целях налогообложения прибыли по окончании строительства?

Ответ:

В общем случае, расходы на оплату права аренды земельного участка (полученное по договору уступки) под строительство, являются расходами, непосредственно связанными со строительством и должны быть учтены в составе инвентарной стоимости объекта. На факт признания таких расходов не могут оказывать влияния инвестиционные условия предоставления земельного участка.

Так как право аренды приобретается по договору уступки у первоначального Застройщика и не затрагивает права и обязательства, возникающие из Распоряжения на строительство.

Что касается включения расходов на оплату уступки в «налоговые расходы»: принимая во внимание, что у объекта строительства есть инвестор, можно сделать вывод, что строительство производится за счет инвестиционных средств. В таком случае некорректно говорить о «налоговых расходах» застройщика (за исключением тех расходов, которые формируют себестоимость его услуги по выполнению функций застройщика). Если в договоре с инвестором будет предусмотрена обязанность инвестора финансировать все расходы, в т. ч. расходы на уступку прав аренды участка под строительство, то такие расходы будут считаться целевым расходованием инвестиционных средств. Что касается инвестора, то данные расходы будет включены в первоначальную стоимость объекта основных средств, и будут списываться в расходы (в т. ч., очевидно, в налоговые) через механизм амортизации.

Вопрос: Нужно ли начислять и уплачивать в бюджет НДС при уступке права по инвестиционному договору (договору долевого участия в строительстве) на коммерческое (нежилое) помещение?

Ответ:

Вопрос о начислении НДС при уступке права по инвестиционному договору налоговым законодательством не урегулирован. Так, например, Минфин России в Письме от 20.09.2006 № 03-04-10/13 указал, что передача инвестором соинвестору права требования на долю в строящемся объекте является объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость. По мнению Минфина, на основании п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. При этом особенности определения

налоговой базы при передаче имущественных прав на помещения в нежилых зданиях положениями гл. 21 НК РФ не установлены. Исходя из положений этих норм, уступка права требования при передаче имущественных прав на недвижимость по договору инвестирования облагается налогом на добавленную стоимость. Однако судебная практика по данному вопросу, как правило, придерживается противоположного подхода. По мнению судей, договор является инвестиционным, следовательно, отношения между цедентом и цессионарием по передаче имущественного права также носят инвестиционный характер. Следовательно, поскольку соглашение об уступке права требования по договору об участии в инвестировании строительства объекта недвижимости не вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), а носит инвестиционный характер, такая операция не является объектом обложения НДС. Таким образом, учитывая позицию Минфина России по данному вопросу, уступка права требования при передаче имущественных прав на недвижимость по договору инвестирования облагается налогом на добавленную стоимость, правомерность же противоположной позиции, очевидно, придется доказывать в суде.

Вопрос: Организация на правах инвестора-застройщика ведет строительство нежилого здания силами генподрядчика. Закупку материалов для этого строительства (бетона, арматуры и др.) производит инвестор-застройщик. Каким документом должна оформляться передача материалов генподрядчику?

Ответ:

Учет отпуска материальных ценностей сторонним организациям на основании договоров и других документов осуществляется с применением формы № М-15. Так как материалы не реализуются, а передаются генподрядчику для использования в строительстве, то на накладной необходимо сделать пометку " давальческое сырье" и ссылку на договор, заключенный с генподрядчиком. Об израсходованных материалах генподрядчик должен отчитаться перед организацией, а также возвратить их остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала (ст. 713 Гражданского кодекса РФ).

Вопрос: По условиям заключенного договора подряда подрядная организация должна выполнять строительные работы с использованием материалов заказчика, которые находятся в другом городе. Вправе ли подрядная организация учесть при исчислении налога на прибыль расходы по транспортировке материалов заказчика к месту выполнения строительных работ?

Ответ:

По общему правилу подрядные работы выполняются иждивением подрядчика — из его материалов, его силами и средствами, если иное не предусмотрено договором подряда (п. 1 ст. 704 ГК РФ). Но из норм ГК РФ следует, что договором строительного подряда обязанность по обеспечению строительства материалами может быть возложена и на заказчика.

На наш взгляд, при наличии в договоре условия о доставке материалов подрядчиком его транспортные расходы по доставке материалов к месту строительства будут соответствовать требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ и могут учитываться при исчислении налога на прибыль.

Если же обязанность подрядчика по транспортировке материалов к месту строительства не будет установлена условиями договора, то высока вероятность того, что налоговыми органами анализируемые транспортные расходы будут признаны необоснованными (экономически неоправданными), и, соответственно, их учет при исчислении налога на прибыль может быть признан неправомерным (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).

Возврат к списку