Новые правила налогообложения при покупке и продаже недвижимости

15 мая 2018

В связи с принятием Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" применяются новые правила налогообложения доходов, которые были получены физическими лицами от продажи недвижимости (квартиры, дома, комнаты, доли, офиса или апартаментов).

Раньше налогообложению подлежал лишь доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее трех лет (после продавец был полностью освобожден от уплаты налогов). Теперь с введением статьи 217.1 НК РФ "Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества" законодатель установил иные правила. Главным образом стало принципиально важным, каким образом недвижимость была получена в собственность.

Новые правила налогообложения недвижимости теперь различают несколько ситуаций:

Недвижимость перешла по наследству, по договору дарения в результате приватизации или по договору ренты с иждивением. В этом случае для освобождения от налогообложения необходимо, чтобы объект недвижимости был в собственности не менее трех лет.
Недвижимость была получена в собственность любым другим способом. В этом случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Если недвижимость продается до истечения установленных сроков, то доход облагается налогом.

Отметим, что правила применяются не ко всем сделкам с недвижимостью, а к тем, по которым объект недвижимости перешел в собственность после 1 января 2016 года. Это условие создает ситуацию налогового законодательства, когда параллельно, одновременно действуют две системы налогообложения: старая (для недвижимости, перешедшей в собственность до 1 января 2016 года) и новая (для недвижимости, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года). Двойственность сохранится до 2020 года включительно (до тех пор, пока срок владения недвижимостью с собственностью до 1 января 2016 года не превысит пять лет).

Следствием этих изменений станет невозможность занижения стоимости налогов в договоре купли-продажи начиная с 1 января 2016 года. При условии, что доходы налогоплательщика, от продажи объекта недвижимого имущества, составят меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости обозначенного объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент. Такой порядок установлен в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ.

Снижение суммы покупной цены, указанной в договоре, ниже 70% от кадастровой стоимости объекта (а ее можно узнать по выписке из ЕГРН) не имеет смысла и для продавца.

Пункт 6 статьи 217.1 НК РФ предоставляет право субъектам РФ законодательными актами вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимого имущества уменьшить:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в п. 4 настоящей статьи;
размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ.

Однако акта субъекта РФ, понижающего минимальный предельный срок владения либо коэффициент, нами выявлен не был.В связи с этим остается только один путь - оспаривать кадастровую стоимость в суде.

Как показывает практика, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется обычно массово и дистанционным способом и не учитывает индивидуальных особенностей объекта недвижимости. По этим и другим причинам в отличие от инвентаризационной оценки для оспаривания кадастровой стоимости она зачастую оказывается завышенной даже по сравнению с рыночной.

Таким образом, если продавец согласится с суммой кадастровой стоимости объекта и подлежащего уплате налога, определенного таким способом, и не использует своего права на обращение в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости, доказывая, что заниженная цена обусловлена индивидуальными параметрами сделки (например, срочной продажей, необходимостью проведения дорогого ремонта, отсутствием необходимой инфраструктуры и т.п.), налог будет платиться именно с вмененного дохода.

Поэтому эксперты Объединенной Консалтинговой Группы рекомендуют Вам тщательно изучить свои возможности в вопросе налогообложения недвижимости и вовремя обращаться и своевременно отстаивать свои интересы. Оспаривание кадастровой стоимости в суде и юридическое сопровождение сделок купли-продажи могут оказать специалисты ОКГ.

О возможностях снижения налоговой нагрузки владельцам недвижимости читайте подробнее в новостях ОКГ .

Возврат к списку