Необходимость в передаче своих прав аренды другому лицу может возникнуть у арендатора в силу разных причин. Это может быть финансовый кризис компании, создание дочерней структуры, создание новой компании.
Ранее, такая уступка прав достаточно часто применялась на практике. В настоящий момент процедура уступки значительно осложнилась, но это не значит, что арендатор лишен такого права. В настоящей статье описана новая процедура оформления уступки прав арендатора по договору аренды, заключенному с КУГИ СПб, и уверяем Вас, что усложнение процедуры — это вовсе не повод отказываться от возможности передать свои права аренды помещения, принадлежащего государству другому лицу.
Согласно действующему законодательству, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения указанных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ст.17.1. ФЗ «О защите конкуренции»).
Таким образом, уступка прав арендатора по договорам аренды, заключенным на аренду государственного имущества может быть проведена с согласия собственника, путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона.
Порядок проведения торгов арендатором при передаче прав на государственное имущество законодательством не урегулирован, и на сегодняшний день к оформлению соглашения об уступке прав арендатора применяются по аналогии нормы закона, регулирующие распоряжение государственным имуществом собственником такого имущества (КУГИ СПб), и в соответствии со сложившейся практикой.
Напомним, что ранее, для оформления уступки прав аренды, достаточно было заявления сторон, на основании которого, КУГИ, на комиссии по распоряжению объектами недвижимости, принимал решение о замене арендатора по договору аренды, на основании которого оформлялось трехстороннее соглашение о замене арендатора по договору аренды.
На сегодняшний день все значительно осложнилось. КУГИ только дает согласие на такую уступку, обязав арендатора провести ее в соответствии с требованиями законодательства. Арендатору выдается решение КУГИ о согласии на уступку прав по договору аренды, с указанием на множество непонятных и объемных законов. Что делать дальше — арендатору не понятно.
А арендатору, как лицу, намеренному распорядиться государственным имуществом, находящимся в его правомерном пользовании и уполномоченным собственником на такое распоряжение, необходимо провести торги, предметом которых будет являться право арены помещения.
Согласно ст. 447 Гражданского кодекса РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Для уступки прав арендатора по договору аренды, арендаторы, как правило, организуют проведение конкурса.
Проведение конкурса сложная процедура, занимающая длительный период времени. Арендатор должен сформировать конкурсную комиссию, которая будет заниматься организацией проведения конкурса. После принятия решения о проведении конкурса, Организатор обязан подготовить конкурсную документацию, где определить дату и время проведения конкурса, критерии конкурса, порядок приема заявок на участие и порядок определения лица, победившего в конкурсе. После этого, не менее чем за 30 дней до проведения конкурса, Организатор конкурса должен опубликовать сообщение о проведении конкурса в печати.
В указанный в сообщении о проведении конкурса день, арендатор должен провести конкурс и надлежащим образом оформить его проведение.
С победителем конкурса арендатор заключает Соглашение об уступке прав арендатора по договору аренды. Указанное соглашение является двусторонним (не требует подписания КУГИ) и подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Росреестр).
Таким образом, ключевым моментом при оформлении уступки прав по договору аренды нежилого помещения, принадлежащего государству, является государственная регистрация Соглашения между арендатором и новым арендатором.
Регистраторы Росреестра проверяют соблюдение арендатором требований законодательства по проведению и оформлению итогов конкурса. Для государственной регистрации стороны обязаны подать в органы Росрегистрации Протокол Конкурса, публикацию сообщения о проведении конкурса, подтверждающую соблюдение требований публичного уведомления всех заинтересованных лиц о проведении конкурса на распоряжение государственным имуществом, Соглашение об уступке прав арендатора и другие документы, обязательные для государственной регистрации сделки по переходу прав на недвижимое имущество.
И в случае, если арендатор выполнил все требования законодательства о проведении конкурса надлежащим образом, предоставил полный пакет документов, необходимых для регистрации, через тридцать дней он получает заветное и долгожданное Соглашение об уступке прав арендатора по договору аренды, прошедшее государственную регистрацию, которое необходимо предоставить в КУГИ. На основании этого Соглашения, КУГИ составляет Дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендатора по договору.
В случае, если на какой либо стадии проведения конкурса организатором конкурса будут допущены нарушения, арендатор, в лучшем случае, заявив о приостановке регистрации в Росреестр, имеет право донести недостающие документы, а в худшем — конкурс будет признан несостоявшимся и всю процедуру (начиная с публичного уведомления о проведении конкурса) придется начинать заново. А это потеря еще нескольких месяцев.
Чтобы этого не случилось, рекомендуем обратиться к помощи специалистов. Повторюсь еще раз, порядок проведения конкурса арендатором по уступке прав аренды законодательно не урегулирован и требования закона должны применяться по аналогии. Кроме того, в органах Росреестра уже сложилась практика по государственной регистрации таких соглашений об уступке, и, порой, документы, необходимые для регистрации, не найти в общедоступных источниках, а их непредставление приведет к приостановке и/или отказу в гос. регистрации.
Специалисты окажут помощь не только в подготовке документов для регистрации, но правильно подготовят и опубликуют сообщение о проведении конкурса, организуют и проведут конкурс в полном соответствии с требованиями закона, оформят итоги конкурса, дадут консультацию по оплате арендной платы за помещение, и, кроме того, дадут гарантию положительного результата.
Климова О. С
Юрисконсульт отдела права
ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»
Данная статья опубликована в журнале Бухгалтерский учет № 1, январь 2011