Вопрос: 01.06.2010г. (Св-во о рег.) ИП купил коммерческую недвижимость за 300000т.р., 01.07.2010г. продал за 4 млн.руб. двум физ.лицам. Какие налоги должен заплатить ИП?
Ответ: В результате продажи объектов недвижимости Вы как индивидуальный предприниматель должны исчислить и уплатить в бюджет, в том случае если не применяете упрощенную систему налогообложения:
- налог на доходы физических лиц по ставке 13% (пп. 1 п. 1 ст. 227 НК) — при этом налогооблагаемый доход (продажную стоимость) Вы вправе уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение помещений (т.е. уплатить налог с разницы между ценой продажи и ценой покупки объектов) или же уплатить налог с суммы дохода, уменьшенного на 20%, т.е. получить профессиональный вычет на основании п. 1 ст. 221 НК. Обращаю Ваше внимание, что воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК, в данном случае Вы не вправе, поскольку он не предоставляется лицам, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, при продаже имущества, используемого ими в предпринимательской деятельности;
- налог на добавленную стоимость (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК) — налоговая база по НДС рассчитывается в порядке, установленном п. 3 ст. 154 НК: если вычет НДС по объектам недвижимости Вами при их приобретении не применялся, то налоговая база определяется как разница между продажной ценой имущества с учетом налога и стоимостью его приобретения. Если же вычет применялся ранее, то НДС следует исчислить с цены продажи по ставке 18 /118.
В том случае если Вы применяете упрощенную систему налогообложения, при продаже имущества должны уплатить только единый налог. При этом вне зависимости от того, какой объект налогообложения («доходы» «доходы, уменьшенные на величину расходов») Вами выбран, единый налог исчисляется с полной продажной стоимости имущества.
ВВместе с тем, следует отметить, что в случае если в свидетельстве о регистрации в качестве ИП в составе одного из основных видов деятельности у Вас указана купля-продажа объектов недвижимости, то в данном случае продаваемые помещения будут квалифицироваться как товар, и при исчислении единого налога при УСН с объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» продажную стоимость объектов недвижимости Вы вправе уменьшить на расходы на их приобретение (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК).
Зиборова О.В.
Ведущий консультант, аудитор
ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»
Ответы на вопросы размещены на сайте www.klerk.ru от 30.09.2010