Вопрос: Собираюсь приобрести ком.помещение для сдачи в аренду юр.лицу. хочу учесть ремонт в статье расходов, какую форму налогообложения мне выбрать и в каком качестве ИП или частное лицо приобретать. С уважением, Елена
Ответ: Для того, чтобы определить, какая система налогообложения для Вас будет наиболее благоприятна, необходимо, как минимум, представлять, сколько стоит помещение, какова предполагаемая сумма расходов на его ремонт, а также знать приблизительный размер арендной платы.
Не имея указанных выше сведений, проанализируем Ваши налоговые обязательства при разных системах налогообложения:
- сдавая в аренду помещение как физическое лицо, Вы будете уплачивать с доходов, полученных в виде арендной платы, налог на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК). При этом никакие расходы ни на приобретение помещения, ни на ремонт при расчете налога не учитываются;
- в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения Вы будете платить единый налог. При этом возможны 2 варианта исчисления единого налога:
1) с суммы доходов по ставке 6% (п. 1 ст. 346.20 НК)
2) с доходов, уменьшенных на сумму понесенных расходов, по ставке 10% (в Санкт-Петербурге) (ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 05.05.2009 г. ?185-36).
Рассмотрим порядок исчисления единого налога при упрощенной системе налогообложения при разных объектах налогообложения:
- при объекте налогообложения ?доходы?: уплачивается единый налог (6% от поступившей арендной платы), страховые взносы в Пенсионный фонд ? 10392 рублей в год (в 2010 году) на основании п.п. 1 и 3 ст. 33 Федерального закона РФ от 15.12.2001 г. ?167-ФЗ (пропорционально количеству месяцев, в течение которых Вы являетесь ИП). При этом при исчислении единого налога расходы на приобретение и ремонт помещения не учитываются. Налог может быть уменьшен только на сумму уплаченных страховых взносов в ПФ, но не более чес на 50% (п. 3 ст. 346.21 НК);
- при объекте ?доходы минус расходы? уплачивается единый налог (10% от налоговой базы), при этом расходы на приобретение (если помещение Вы будете приобретать уже как индивидуальный предприниматель) и ремонт помещения учитываются при определении налоговой базы (пп.пп. 1, 3 п. 1 ст. 346.16 НК). Кроме того, Вы также будете являться плательщиком взносов в Пенсионный фонд (10392 рублей в 2010 году), сумма указанных взносов включается в состав расходов, уменьшающих полученные доходы. Сумма полученного убытка за год может быть перенесена на следующие годы; при этом сумма налога, уплачиваемого за год, не может быть меньше 1% от суммы полученных доходов.
Таким образом, пока вся сумма понесенных расходов на приобретение и ремонт помещения не будет Вами ?использована? при исчислении единого налога, Вам выгоднее находиться на упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения ?доходы ? минус расходы?, а впоследствии перейти на УСН с объектом налогообложения ?доходы?. Изменить объект налогообложения можно с начала следующего года (п. 2 ст. 346.14 НК).
Зиборова О.В.
Ведущий консультант, аудитор
ЗАО ?Объединенная Консалтинговая Группа?
Ответы на вопросы размещены на сайте www.klerk.ru от 30.07.2010