28.07.2023
Оценка, как и любая другая профессиональная деятельность, строится на принципах, которые делают результат оценки целостным и понятным. Поскольку результатом оценки является стоимость, выраженная в рублях, то становится ясным, что и в какой мере повлияло на величину стоимости. Подмеченные когда-то пытливыми умами причины, влияющие на стоимость, в оценке названы факторами. Принципы оценки описываются наиболее значимыми факторами и делятся на четыре основные группы:
• Принципы, отражающие состав оцениваемого объекта
• Принципы, основанные на представлениях владельца объекта
• Принципы, связанные с рыночной средой, к которой относится объект
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
В каждой группе - свои принципы. Например, к первой группе относится принцип вклада: достаточное количество парковочных мест у торгового центра делает его более привлекательным Такой вклад «парковки» в стоимость ТЦ можно считать существенным.
Помимо этого к данной группе относятся: принцип остаточной продуктивности, имеющий отношение к земле и предельной продуктивности, гласящий, что «лучшее враг хорошего». Принцип сбалансированности можно отнести, например, к ситуации когда предприятие должно быть в меру большим для рынка, так как емкость рынка ограничена покупательной способностью.
Принципы, основанные на представлениях владельца – это полезность объекта, возможность его замещения, ожидание выгод от него. Например, полезность жилого помещения, в первую очередь, это комфорт (этаж, вид из окна, уровень шума и др.). Замещение основано на возможности выбирать альтернативные варианты с учетом меньшей стоимости.
Ожидание строится на представлениях о длительности получения дохода и его величины при эксплуатации объекта, будь то недвижимое, движимое имущество (оборудование и пр.) или бизнес.
Принципы рыночной среды включают факторы общеполитического, экономического характера, учитывают демографическую обстановку, спрос и предложение, уровень конкуренции и многое другое, что не связано непосредственно с оцениваемым объектом.
И наконец, принцип наиболее эффективного использования объекта. В большей мере это касается объектов недвижимости – земельных участков, коммерческих зданий и помещений.
В общем случае, принципы, на которых построена оценка, не что иное, как правила, следуя которым в сочетании с точно выбранными методиками оценки, результат будет обоснованным и соответствовать целям оценки.
Лев Кондратьев
Руководитель направления «Оценка»
+7 (812) 770-46-99