Арендные каникулы?

10 Апреля 2020

Арендные каникулы?

Опубликовано долгожданное Постановление Правительства № 439 от 03.04.2020 о мерах поддержки арендаторов и арендодателей.

Постановление устанавливает условия получения отсрочки арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Постановление содержит указание на то, что необходимо обеспечить меры поддержки арендодателям, предоставившим отсрочку, но пока мер нет. Постановление распространяется на юридических лиц и ИП, чьи договоры действуют в 2020 году и были заключены до введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС и которые включены в Перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции.

(Источник: http://static.government.ru/media/files/CGHHI9UNm6PFNfn2X2rdgVW9fo757i7A.pdf )

Иным лицам, на которых не распространяется действие Постановления следует реализовывать свое право, предоставляемое статьей 451 ГК РФ, и договариваться с арендодателями.

В текущей ситуации юристы Объединенной Консалтинговой Группы активно участвуют в переговорах и нам удается договориться с частью арендодателей.

Колоссальное значение имеют именно переговоры, а не банальное направление требования арендодателю. Перед переговорами необходимо оценить сильные и слабые стороны обеих участников переговоров.

В переговорах с арендодателями мы рекомендуем использовать следующие инструменты:

1. Усиление позиции с помощью аргументов, например, о том, как ухудшиться положение арендодателя в случае расторжения договора в судебном и внесудебном порядке. Также арендатор должен понимать, какие потери арендодателя в случае уступок. Использование иных инструментов усиления позиции также имеет колоссальное значение (специфика бизнеса, значение бизнеса для здания, надежность арендатора, размер помещения и пр.) В интересах арендодателя – сохранить основных арендаторов, обеспечив поток средств, покрывающих его расходы.

2. Определение лиц, которые принимают решение. Вы должны понимать, кто уполномочен принимать решение, и что Ваша позиция важна в каждом слове (возможно, в эмоциях).

3. Обсуждение интересов и потребностей участников переговоров с лицами, которые принимаю решение.

4. Выработка решений, которые устроят одну и другую сторону. Мы с Клиентом обсуждаем кроме выгодных решений и решения, на которые он готов пойти в крайнем случае, если переговоры пойдут не по нужному сценарию.

Возврат к списку